Bij de (ver)bouw(ing) van een hotel wordt zelden de planning gehaald. De vertragingen kunnen 100.000 redenen hebben, vrijwel niets gaat vanzelfsprekend goed. Alleen door ervaring kan de schade beperkt worden. "Er is geen peil op vertragingen te trekken, het kan elke keer weer iets anders zijn."
Tekst Geert Dekker
Is het (ver)bouwen van een hotel een recept voor rampspoed? Het heeft er alle schijn van. Entree Magazine besteedde 1,5 jaar geleden aandacht aan 5 hotels die dit jaar hun deuren zouden openen. Bij geen is de bouw echter volgens planning verlopen. Vertragingen lijken in de hotellerie zelfs aan de orde van de dag, en er zijn allerhande oorzaken. Van onderaannemers die failliet gaan en wisselingen van de wacht in de gemeentepolitiek tot telkens weer aanvullende wensen en eisen van allerlei belanghebbenden. De lijst is lang.
Politieke onrust
Zo ook bij de uitbreiding en renovatie van Strandhotel Cadzand-Bad in de gelijknamige plaats. "Een hel van een project", verzucht eigenaar Bart Gorthmanns. Een greep uit de plannen: bijna een verdubbeling van het aantal kamers (van 37 naar 71), nieuwe restaurants (naast Pure C) verzorgd door Sergio Herman, 62 koopappartementen en een parkeergarage voor 140 auto's. Het idee ervoor stamt al uit 2000, maar Gorthmanns maakte het zichzelf niet makkelijk door ook te streven naar de bouw van appartementen. "Met de verkoop daarvan konden we echter een kwaliteitsslag gaan maken die het hotel nodig heeft." De verschillende plannen in één bouwproject maakten de vergunningprocedures echter een stuk ingewikkelder. Ook al was de gemeente er vanaf het begin positief over. "Men heeft hier een herontwikkelingsstreven en daar paste dit plan goed in", aldus Gorthmanns. Wat niet hielp was het politieke klimaat in de gemeente. “Er was veel onrust. Rondom dit plan kreeg ik te maken met 5 wethouders, 3 of 4 burgemeesters en 4 projectmanagers."
Geen corebusiness
Daarnaast was het met name de bouw zelf die Gorthmanns tegenviel. "Het bouwteam liet meer steken vallen dan mij lief was en dan merk je wel dat het niet je corebusiness is. Ik ben hotelier, geen ontwikkelaar of bouwopzichter. Die beroepen moest ik echter vaak uitoefenen." Wel stak hij er veel van op. "Ik huurde adviseurs in, daar heb ik nooit op bezuinigd, maar ook bij hen mis je soms de focus. Voor hen is dit immers een van de projecten waaraan ze werken, maar voor mij is dit hét project. Dus zorgde ik ervoor dat ik alles zelf controleerde." Financieel liep het overigens gelukkig niet uit de hand. "Dat hebben we gelukkig dus wel goed gedaan, door goede contracten en een nuchtere begroting."
De nieuwe kamers die nu worden gebouwd, worden deze zomer in ieder geval al in gebruik genomen. De oude kamers worden vanaf september gerenoveerd. Zomer 2019 moet het hele project zijn afgerond.
Reserves inbouwen
Het kan dus zeker geen kwaad om al bij de planvorming rekening te houden met vertragingen. Hans de Jong bevestigt dat. Hij is partner van ontwikkelaar Provast dat nu onder meer de Amstel Tower bouwt; op de eerste 6 etages komt straks een Meininger-hotel. "Helaas loopt ook de bouw hiervan niet helemaal volgens schema", zegt De Jong. Hij heeft meer dan 20 jaar ervaring en weet dat vertragingen gewoon nooit helemaal te voorkomen zijn. Wel kan (te) grote schade daardoor belet worden. "Ten eerste leer je reserves inbouwen bij elke tijdsafspraak die je maakt. Die kunnen echter niet te groot zijn, dus daarnaast moet je ook afspraken maken over wie de kosten draagt bij oponthoud. En dat is iedere keer weer een kwestie van onderhandelen.”
Geen peil op te trekken
Wat ervaren ontwikkelaars inmiddels ook weten: het zijn de gekste dingen die tot vertraging kunnen leiden. "Of het nu in de ruimtelijke ordening zit, het ontwerpproces, de financiering of de bouw ... Er is geen peil op te trekken, het kan elke keer weer iets anders zijn." Bij de Amstel Tower was de zoektocht naar beleggers bijvoorbeeld complex. Pensioenfondsen en verzekeraars delen hun vastgoedbeleggingen namelijk in categorieën in - woningen, kantoren, winkels - maar hierbij ging het om een multifunctioneel gebouw en dat paste niet in die rangschikking. "Uiteindelijk deden we dan ook zaken met 4 verschillende beleggers."
Een ander voorbeeld: bij de gemeente ontstonden nieuwe ideeën over de renovatie van het naastgelegen NS-station Amstel. "De architect daarvan wilde vervolgens het materiaalgebruik voor de 2 gebouwen op elkaar afstemmen. Daardoor moesten we meerdere aanpassingen realiseren."
Een ander ding dat meespeelde, was de betrokkenheid van buurtbewoners bij het ontwerp en de bouw van de toren. "De complexiteit van een bouwproces is dus gewoon enorm groot." Maar dat ziet hij overigens niet per se als iets negatiefs. "Een gebouw waarmee iedereen zich nu bemoeit, past straks goed in zijn omgeving. Iedereen heeft er immers een stem in gehad."
Nog 4 vertraagde hotels
1. Maritim Amsterdam
De Duitse hotelketen Maritim meldde in 2014 dat het aan de noordkant van het Amsterdamse IJ (Overhoeks) een hotel ging bouwen met 600 kamers en dagelijks ruimte voor 5.000 congresgangers. Het moest in 2018 gereed zijn. Vervolgens bleef het lange tijd stil. In mei 2017 werd uiteindelijk met de bouw begonnen, maar dan voor 579 kamers en 4.000 congresgangers. Verwachte oplevering: 2020. Op de vraag wat de vertraging opleverde, wil de Nederlandse woordvoerder van ontwikkelaar IES Immobilien niet ingaan. De gemeente meldt desgevraagd dat IES in 2014 een vergunningsaanvraag indiende en dat die vervolgens behandeld is ‘via een uitgebreide procedure’. Het hotelconcept zou niet binnen het bestaande bestemmingsplan uit 2006 passen. Uiteindelijk kwam er echter een nieuw bestemmingsplan voor Overhoeks en is de aanvraag zonder bezwaarprocedures goedgekeurd.
2. Jazz City Roermond
Het nieuwe stadsdeel Jazz City moest 'het bruisende waterfront van Roermond' worden. Sinds 2014 zijn diverse onderdelen inderdaad opgeleverd, maar het gelijknamige hotel - dat ook sinds dat jaar op het verlanglijstje van de ontwikkelaar staat - is er nog niet. Het grootste probleem, zegt Léon van Horen (van mede-ontwikkelaar Van Pol Participaties), is het ontwikkelen van een uniek concept. "Om toekomstige leegstand te voorkomen, staan overheden de bouw van 'meer van hetzelfde' niet toe. Je moet dus een onderscheidend concept hebben waar regionaal echt behoefte aan is." Op dit moment ligt er een (volgend) plan voor 140 kamers ter goedkeuring bij investeerders en gebruikers. Of en wanneer het hotel verrijst, durft Van Horen echter niet te zeggen.
3. Nhow Amsterdam
In 2015 won het ontwikkelaarsconsortium COD Development Pioneers en Being Development, de opdracht om hotel nhow Amsterdam RAI te ontwikkelen, in samenwerking met architectenbureau OMA. In oktober 2016 startte Pleijsier Bouw met het 650 kamer tellende iconische hotel. Berichten over de voortgang vertonen een bekend patroon, waarbij in het begin marges werden aangehouden in de planning. Dit komt vaak voor bij complexe bouwprojecten. Vooralsnog wordt voor de oplevering medio 2019 aangehouden. Er bestaat volgens Being Development momenteel geen vertraging in de planning. Een oorzaak van mogelijke vertraging in bouwprocessen zijn bijvoorbeeld weersomstandigheden of, in het geval van hotel nhow Amsterdam RAI, de uitdaging van de bouw in nabijheid van de Noord/Zuidlijn.
4. Rosewood Amsterdam
De gemeente wilde best meewerken aan een hotel in het voormalige Paleis van Justitie aan de Amsterdamse Prinsengracht, maar dan moest het wel 'een erg bijzonder vestiging' zijn. Volgens ontwikkelaar Aedes Real Estate zit dat wel goed, want, zo meldt de website: ‘Rosewood wil hier een van de mooiste hotels ter wereld creëren’. In 2015 was er sprake van dat het hotel van de exclusieve keten (de prijzen liggen hoger dan vijfsterrenniveau) in 2018 klaar zou zijn, maar inmiddels zegt architect Kentie & Partners uit te gaan van oplevering in 2020. Rosewood zelf geeft niets prijs.